如何实施商业网点出租的集约管理

如何实施商业网点出租的集约管理

                                                朱勇伟

在租赁经济中引入集约概念

当下，资产的经营和管理已经成为众多企业经营的日常内容之一，这也是企业转型发展到一定阶段的一种必然。出租网点和场地则是一般商业企业盘活和经营资产的主要方法。新世界五金公司大部分网点地处北京东路生产资料街，作为一家经营销售五金机电的大型专业公司，拥有得天独厚的地理优势和专业优势。如何管好用好这些资产，保证公司的可持续发展，这是一个值得研究探讨的课题。

近年来, 随着“生产资料街”效应的不断溢出，北京东路上五金机电的商铺一直有增无减，这种势头甚至波及到周边的地区。然而，以往租客排队待租，一铺难求的情况却已不再，甚至出现有的门店和柜台租不出去的状况。这说明眼下的市场竞争更为激烈，市场的营销模式更为多元，商家的营销观念更为丰富，商家对商铺的投资租赁也更为理性。

市场的高度开放，企业的结构调整，资产经营已成为企业经营的一个不可或缺的部分。以新世界五金机电公司为例，其下属的企业当中，有相当一部分网点已经出租，出租性收益在各企业的收入中占据相当的份额，租赁业务在公司的整体经营中的重要地位。既然租赁业务已成公司营销中不可或缺的一个组成部分，那么，如何来提升公司系统内各企业出租网点的内在价值，将其整合为公司的整体优势，提高租赁的效益，这就需要跳出原来长期形成的营销观念，从公司发展的长远角度出发，寻找新的途径，探索新的方法，充分发挥“新世界五金”的品牌影响力，利用公司经营管理的优势，挖掘现有网点的内在潜力，提高现有网点的资源价值，发展集约型的租赁经济。

    租赁管理从粗放到集约

新世界五金公司下属各企业的网点条件不同，经营各有特点，管理各有模式，出租形式也各不相同，基本可分为整体出租和部分出租，整体出租即将独立门店出租，其中有的是企业作为甲方出租门店，由乙方租赁后持照进行经营和管理。甲方获取的是纯租金收入，无须承担经营和管理责任，但这类独立的可供出租的网点资源比较少，更多的是企业在出租门店的同时还须负有管理责任，允许承租的乙方以出租的甲方的名义进行经营活动，与承包有一定的相似之处，企业存在着相应的管理风险。

目前的出租主要有这样几种形式。一是店中店，二是部分场地出租，三是柜台出租。这样的出租，实质都为局部场地出租，有着相对的灵活性，可视租客要求进行分割，但租客必须服从于企业的整体布局，也和企业本身的经营活动密切相关，还须考虑协调和其他租客的经营范围等，所以有一定的局限性，而且企业负有一定的管理责任。比较理想的是店中店，这样的租客一般都有独立的品牌和一定的实力，他们既能融合于企业整体的经营活动，又有相对的独立性。不过由于这种可供出租的网点资源有限，所以主要还是以部分场地出租和柜台出租为主。

租赁业务的发展是对传统经营模式的一种改革，也考验着我们的管理思维和管理能力。作为企业的管理者，不能为了租赁而租赁，而是必须着眼于企业的整体发展，将租赁业务放在企业可持续发展的背景下进行考虑。通过管理方法的改进和完善来增加网点单位面积效益的比率，保障网点资源的保值和升值，改变目前小而分散的粗放型出租状态。这就需要对租赁业务进行集中规划和管理，实行集约管理，使网点资源的收益最大化。这也符合管理学的要义。有学者认为，为使集中管理的好处远大于弊端，必须设置一个足够高的门槛，即集中化管理是硬性规定吗？它能否使企业的价值增加10%？它能够顺利实施而不会产生副作用吗？必须有一个答案是肯定的，一个集中管理的方案才可付诸实施。以此来对照我们的出租管理。首先，网点的集中管理不是硬性规定，第二，它也未必会使企业的价值增加10%，但在对出租网点集中管理的过程中，提高了租赁管理质量，发挥了企业整体优势，而且将各种不利因素所产生的副作用降到最低。

为了最大程度地集中公司在信息、资源、调配、管理、协调等方面的优势，对下属企业出租网点实施集中管理，并对公司整个租赁业务实行全程跟踪；根据租客类型、租赁地段、租赁面积、租客营业额等不同情况，公司统一各类不同的收费标准，由公司统一与租客签订租赁合同，统一对租赁合同的管理，规范合同文本，确保合同的合法、严谨和有效。最大限度地保障合同双方的利益，使公司租赁业务健康发展。通过这一系列的措施，可以及时掌握各网点（也可包括广告位）的基本信息、租赁状态，预测未来的租赁情况，强化对租赁收入的管理，及时发现问题、解决问题，有效规避风险的发生，提高租赁效益。实现资源的优化配置。对有租赁需求的客户进行筛选，结合公司的经营特性进行合理调剂。这种调剂优化的结果不仅要体现在企业经济效益的稳步提高上，更要体现在品牌企业和品牌产品的引进工作上，逐步淘汰一批经营规模小、产品附加值低的联营联销企业，引进一些知名度高、专业性强、有规模效应的企业，提高企业租赁业务的质量，对企业的持续发展、品牌战略的实施起到催化剂的作用。

做好集中管理的基础工作

实施出租网点的集中管理是对现行分散管理的一项改革，必然会遇到阻力，也会遇到一些观念和操作上的难点。目前公司范围内各企业网点的租赁形式、租赁期限、租赁面积、租赁价格等各有不同，租赁业务已和企业的经营活动密不可分，租赁收入也成为企业固定收入来源的一部分，要一步到位地实行公司集中管理难度不小，涉及到利益分配、管理模式、操作程序、日常管理等。如果整体门店的划出必然会影响到对企业效益目标的考核，部分场地出租的界定划分又该如何实施，新租客的引进如何与所属企业有效衔接，基层企业在招商中的角色和作用，如何继续发挥基层企业在租赁业务开发和管理中的积极性，集中管理的深度该进入到哪个层次。这一系列的问题都需要制订具体、可操作性的方案，并在实施过程中不断加以补充和修正。如此一来，产生的副作用相对集中管理的优势要小许多，从长期的发展来看这是一条促进资产经营从粗放向集约发展的必由之路。

整体出租的网点有其独立性，在经营和管理上都具备了实施集中管理的可能性和可操作性，各方面的关系也都能够梳理。为稳妥推进公司对出租网点的集中管理工作，可先易后难地尝试进行，选择整体出租的网点首先进入集中管理模式，待积累一定经验、条件成熟时再逐步扩大，实施出租网点的公司集中管理。