实施引进战略新举措 续写便民利民新篇章
实施引进战略新举措 续写便民利民新篇章
——杨浦商贸延吉商业中心实现华丽转身
姚俊 张胜勤
一家家装修一新的门面店铺：一簇簇新颖别致的商品造型；一张张别具风格的休闲长椅；一排排霓虹闪烁的景观灯光；一幅幅催人奋进的公益广告……历时一年半精心打造，累计投资近2000万元，一个集购物、休闲、娱乐于一体的杨浦商贸延吉社区商业中心，在金秋十月终于实现脱胎换骨，以崭新的面貌矗立在延吉社区，社区居民高兴地称赞：这是我们家门口的小“万达广场”。延吉社区商业中心的华丽转身是商贸集团围绕以社区商业和现代服务业载体开发建设、运营管理为核心业务的功能定位，引进战略合作伙伴、盘活存量资产的一次有益探索，也是杨浦商贸集团实施二次创业、加快转型发展的重要举措，更是商贸集团积极发挥国企在功能化建设、民生保障等方面重要作用的体现。
一、延吉商业中心的演变历程
延吉社区商业中心位于靖宇东路270号，总建筑面积5931㎡。它的前身是市百三店靖宇分店——小世界商城。80年代初，为方便居民的日常生活，在靖宇东路公建配套的基础上，以市百三店小世界商城为龙头，由百货、烟糖、副食品、家电维修等服务性行业形成本市首家庭院式商业购物场所，受到市区政府高度关注，并在全市推广。
90年代初，随着市场经济浪潮冲击，原先由传统企业自主经营的网点先后倒向租赁经营。2002年下半年在区政府的重视下，投资220万元，对“小世界商城”按社区商业中心进行首次改造，对沿街109户商业业态进行调整。
十多年岁月流逝，延吉社区商业中心由于种种原因，无论是外部形象还是内部管理又渐渐跟不上社区商业发展的节奏、步伐，由于疏于管理，出现了行业混杂，业态低下，经营无序的局面，背离了社区商业服务业宗旨，社区商业再次落入“门庭冷落车马稀”的窘境，其商业房地产租赁价格与时下市场价格不相匹配，国有商业房地产效益低下的现象亟待改变。
二、延吉商业中心升级改造的内外因素
1、从区域经济发展形势来看。市区两级政府先后出台了关于加快社区商业发展的指导意见。《杨浦区商务服务和基础性服务业发展“十二五”（2011-2015）规划》更是将社区商业列为发展重点，这对有一定社区商业经营基础的商贸集团来说既是机遇也是挑战。
2、从延吉社区商业中心现状来看。外部形象滞后，越来越不适应居民对现代化商业外部形象整体要求；商品业态滞后，传统单一的商业已远远跟不上居民消费需求，社区居民对体验型、开架式等经营方式；品牌店、专卖店、折扣店等经营模式需求呼之欲出；商业房地产管理手段滞后，越来越背离商业房地产市场价格和运作方向。因此，有必要按社区商业中心的要求实施新一轮升级改造。
3、从商业资产价值取向来看。其商业房地产租赁价格与市场价格不匹配，国有商业房地产贬值的现象亟需改变。商业房地产要接近市场化运作，实现效益最大化，传统低层次零敲散打、租租借借达不到高回报的收益要求，通过寻找战略合作伙伴开发建设，使商业房地产价值在市场价格轨道上运行是一条有效途径。
三、延吉商业中心升级改造的目标方向
商贸集团在商业房地产管理运作上，通过多年实践积累了一些宝贵的经验和做法，其“租进租出、买进卖出、盘活存量、深度开发”理念在集团房地产管理运作中取得了明显成效。
但客观分析商贸集团房地产管理方法和运行质量，与市场化运作仍存在一定的差距，如何结合项目开发改变集团公司在商业房地产管理运作上存在的“短板”，提升效益空间，商贸集团作出了实施引进战略合作伙伴的重大决策，把打造延吉社区商业中心作为实施引进战略项目升级改造的第一块“磨刀石”。集团公司广发“英雄帖”，和有意向合作单位多次洽谈，最后选择了与上海上房置业中心有限公司达成合作意向。围绕“业态调整、功能提升、形象改善、效益提高”的总体思路，使原“小世界”商城成为延吉社区商业的新地标。通过友好协商，现场勘察，规划设计，形成了统一改造思路，从2011年下半年开始筹备，2012年初正式启动改造工程，经过长达一年半的施工建设，延吉社区商业中心实现了以下“四个改变”和“四个提升”：一是改变经营业态，提升品牌效应。坚持“多经营品牌，少经营名牌”的社区品牌经营策略对外招商，积极引进“体验”型新业态提升服务功能。根据周边居民需求，通过区域划分重新进行业态布局，引进罗森便利、达芙妮鞋柜、森马服饰等一批专卖店，引进了“阿拉囡囡”、“心运网咖”体验店，受到社区消费者的青睐，引进“江南公社、乐味坊”等适合大众消费的餐饮，形成了能辐射延吉社区周边
二是改变基础设施，提升功能保障。老建筑始建于1984年，消防管线、防火门、水泵房灯消防设施本来就先天不足，由于年久失修更不符合安全标准，存在较大隐患，此次改造投入81.1万元。对陈旧的消防系统全部重新设计改造，增设了消防喷淋、消防报警系统、监控设备，同时投入300万元进行用电扩容，使电量从原来630千瓦增加到800千瓦，满足商业中心用电需求。
三是改变了购物环境，提升整体形象。投入资金1500万元重点对原建筑“中庭”、外立面、广场绿化等进行改造。其中，拆除原建筑外立面玻璃幕墙，采用钢基层支架铝塑板装饰立面，即减少阳光辐射污染，又降低台风暴雨季节玻璃幕墙脱落的潜在风险；对店招店牌统一布局整体包装，实现了整齐划一。延吉社区商业中心西侧外立面正好是轨道交通8号线营口路站出口，为了导入人流，经市政同意开辟一条绿色商业通道，使地铁出口的“人流”转化成商业中心的“客流”。
四是改变服务态度，提升商业信誉。改造前由于纯商铺出租，30多户商业业态五花八门，管理水平参差不齐，影响了社区商业的形象和声誉。加之经营效益不佳，员工队伍不稳定，营业员流动性大，统一服务标准难以推广和执行。现在由上房置业战略合作伙伴担当负责对外招商，严格了招商标准，规范了一线服务，便民利民措施常态化，使社区商业中心的形象有了较大改变，上房置业在社区商业中心设立物业公司，使商业中心的服务秩序、环境卫生有了根本保障。
商贸集团延吉商业中心通过升级改造，商品比过去更丰富了，人气比过去更旺盛了，环境比过去更优雅了，管理比过去更有序了，房地产的商业价值也得到大幅提升，整体租赁收益有显著增长，年租金从原来450万元增加到目前的700万元左右。
引进战略合作伙伴参与延吉社区商业中心升级改造是杨浦商贸成立以后对商业房地产市场化运作的首次尝试，取得了较好的社会效益和经济效益，为杨浦商贸2013年着手对原沪东购物中心、市百三店等新一轮房地产市场化运作打造社区商业新高地提供了有益的经验。
（作者系上海杨浦商贸（集团）有限公司综合业务部经理 姚俊
上海市杨浦区供销合作社办公室副主任 张胜勤）